Dopo aver esaminato nella precedente trattazione, sia pur in linea generale, i vari aspetti per l’acquisto della prima casa tra privati, ci occupiamo qui dell’acquisto di immobili – ancorché non ultimati (Cfr. Circolare 01/03/2007 n. 12/E) – da impresa : va subito fatta una distinzione tra impresa costruttrice e non, cioè tra impresa che ha realizzato l’immobile oggetto della compravendita, anche tramite altre imprese appaltatrici, nell’ultimo quinquennio precedente e impresa avente diverso oggetto sociale (immobiliari, commerciali, ecc. ) e quindi non costruttrice.

L’aliquota IVA applicabile all’acquisto della ‘cd prima casa’ da impresa costruttrice è il 4% da applicare al prezzo effettivamente corrisposto alla Ditta venditrice : qui subito notiamo, rispetto alla tassazione in regime di imposta di registro, due differenze di trattamento : l’aliquota dell’imposta di registro è il 3% e si applica sul valore determinato secondo la rendita catastale, moltiplicandola per il coefficiente 115,5 (cd prezzo valore), l’aliquota IVA è di un punto superiore e si applica sul prezzo realmente pagato.

Mentre è abbastanza facile comprendere le ragioni per le quali non sembrerebbe applicabile la clausola del cd prezzo valore (che comporta la tassazione sul valore della rendita catastale rivalutato), in quanto l’IVA viene incassata dalla Ditta venditrice e come tale dalla stessa gestita anche in relazione all’IVA corrisposta ai suoi fornitori, non è comprensibile la differente misura dell’aliquota che va ad ulteriormente penalizzare chi acquista da imprese nei confronti di chi acquista da privati. Se poi si tiene conto che oltre all’IVA l’acquirente deve corrispondere all’Erario tre imposte in misura fissa per un totale di Euro 504,00, la penalizzazione appare ancor più evidente ed iniqua.

Analogamente a quanto disposto per l’acquisto tra privati, come precisato nella precedente trattazione, l’immobile oggetto di acquisto come ‘1^ casa’ non deve – altrimenti l’IVA si applicherà nella misura ordinaria del 10% – avere caratteristiche di lusso quali precisate nel Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, ma addirittura, secondo la Commissione Tributaria Lazio (sentenza 213/2009) la sola collocazione di una abitazione in un complesso inserito in una zona che, secondo lo strumento urbanistico, sia destinato alla costruzione di Ville, preclude l’agevolazione “prima casa”. Infatti il diritto alla agevolazione non riguarda solo i requisiti interni che il bene deve avere per non essere considerato bene di lusso, ma anche la sola destinazione prevista dagli strumenti urbanistici può bastare a definire l’immobile “di lusso”, così da determinare la decadenza dalle agevolazioni.

E’ esclusa dall’ambito applicativo della disposizione di cui al n. 127 -quinquiesdecies) Tabella A Parte III D.P.R. n. 633/1972 la cessione effettuata in un momento anteriore alla realizzazione dell’intervento. Il regime di imponibilità IVA, infatti, trova applicazione, sempre che “i lavori edili siano stati effettivamente realizzati, anche se in misura parziale”. Non e’ sufficiente la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative. (Cfr. Circ. 01/03/2007 n. 12/E e 13/03/2009 n.8/E – 6.4)

Tuttavia le agevolazioni per l’acquisto della ‘cd prima casa’ spettano anche all’acquirente di una casa in corso di costruzione e che provveda nei diciotto mesi dall’atto all’accatastamento dell’immobile quale abitazione non di lusso : al riguardo la Corte di Cassazione con sentenza del 10 agosto 2010 n. 18491 – Sezione V Civile ha affermato che, in difetto dell’espressa previsione di un termine, pur essendo requisito necessario affinché si realizzi la predetta destinazione, non è necessario sussista al momento dell’acquisto, dovendo essere valutato con esclusivo riguardo al rispetto alla sopraindicata decadenza temporale.

La tassazione di fabbricati o porzioni di fabbricati è applicata con l’aliquota del 10% per le cessioni, poste in essere da imprese costruttrici, di fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle case di abitazione, per i quali sussistano le condizioni della legge n. 408/1949, cd “legge Tupini”, cioè a condizione che ricorrano simultaneamente le seguenti proporzioni:

– che almeno il 51% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;

– che non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata a negozi.

La stessa aliquota del 10% si applica anche alle cessioni Iva di autorimesse costruite ai sensi dell‟art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122, cd. “legge Tognoli”, in quanto considerate opere di urbanizzazione ai sensi del n. 127/quinquies) della Tabella A Parte III D.P.R. n. 633/1972, a condizione che sussista il “vincolo pertinenziale” (Cfr. Risoluzione Min. Finanze 3 aprile 1992 n. 430986).

Alle cessioni di pertinenze in genere (box, cantine, locali di deposito …) di immobili ad uso abitativo si applica il regime Iva proprio di questi ultimi, di cui all’art. 10, comma primo, n. 8-bis), D.P.R. n. 633/1972, con l‟applicazione delle seguenti aliquote Iva:

– alle cessioni di pertinenze di “prima casa” (una per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7): aliquota 4% ;

– alle cessioni di ulteriori pertinenze di “prima casa”: aliquota 10%;

– alle cessioni di pertinenze di case d‟abitazione in genere: aliquota 10%.

Sono soggette all’aliquota Iva del 20% le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato per i quali non ricorrono i presupposti di cui ai nn. 21), 21-bis) e 26) Tabella A Parte II e ai nn. 127-undecies) e 127-quinquiesdecies) Tabella A Parte III – D.P.R. n. 633/1972 e cioè alle cessioni di:

– fabbricati o porzioni di fabbricato con caratteristiche di lusso;

– interi fabbricati non aventi caratteristiche “Tupini”, effettuate da imprese costruttrici o da imprese diverse da quelle costruttrici o di recupero;

– porzioni di fabbricati a destinazione non abitativa e relative pertinenze, facenti parte di edifici non aventi caratteristiche “Tupini”, effettuate da imprese costruttrici o da imprese diverse da quelle costruttrici o di recupero;

– porzioni di fabbricato a destinazione diversa da quella abitativa e relative pertinenze, facenti parte di edifici aventi caratteristiche “Tupini”, effettuate da imprese diverse da quelle costruttrici o di recupero.

Alla stessa aliquota del 20% sono soggette le cessioni di fabbricati strumentali per natura in corso di costruzione, da considerarsi secondo l‟AE cessioni di beni al di fuori dell’ambito di applicazione delle discipline di cui al n. 8-ter) del comma primo dell’art. 10 del D.P.R. n. 633/1972 citato, in quanto ancora nel circuito produttivo. (Cfr. Circolare 01/03/2007 n. 12/E)

I requisiti per accedere all’agevolazione sono gli stessi richiesti per l’agevolazione relativa all’imposta di registro e quindi facciamo espresso rinvio alla precedente trattazione, così come pure per i casi di decadenza, ricordandoli brevemente :

= l’immobile non deve presentare caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel Decreto Ministeriale 2 agosto 1969 e deve essere ubicato nel territorio del Comune ove l’acquirente ha la propria residenza ovvero ove vuole trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dalla data di stipula (non risulta un espresso obbligo di mantenere la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile per un determinato periodo di tempo né è prevista tra le cause di decadenza dalle agevolazioni il trasferimento della residenza in altro comune prima di un periodo di tempo predeterminato)

= l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile in oggetto, né titolare,neppure per quote, anche in regime legale di comunione, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da esso o dal coniuge con le agevolazioni di cui alla Nota II bis) come sopra modificata e alle norme di Legge elencate nel punto c) della nota stessa, così come all’art. 3 punto 131 della Legge 549/1995.

In caso di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni nei 5 anni successivi all’acquisto, le agevolazioni si perdono e quindi si è chiamati a pagare la differenza di imposta maggiorata della sanzione pari al 30%, oltre gli interessi per l’intero periodo, a meno che non venga acquistata altra ‘prima casa’ sull’intero territorio italiano e nel Comune in cui l’acquirente abbia o si impegni a trasferire entro diciotto mesi la propria residenza. Ma attenzione: Con la Sentenza n. 13291 del 17 giugno 2011, la Corte di Cassazione ha stabilito che il proprietario di un immobile comprato con le agevolazioni “prima casa” e venduto prima dei 5 anni, decade dal beneficio se, entro un anno, acquista non l’intera proprietà, ma solo una piccola quota di un’altra abitazione, in quanto l’esiguità della quota acquistata non permette di disporre del bene in modo tale da poterlo adibire a propria abitazione.

Tuttavia, con Risoluzione 105/E del 31 ottobre 2011 l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la facoltà a chi, acquistato l’immobile, resosi consapevole di non poter adempiere all’obbligo di trasferimento della propria residenza nell’immobile acquistato, intenda rinunciare, per ragioni personali, all’agevolazione richiesta, versando la differenza di imposta dovuta sul predetto acquisto : in tal caso dovrà presentare apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. A seguito della presentazione dell’istanza, l’ufficio procederà alla riliquidazione dell’atto portato alla registrazione ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che gli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita. Sono, inoltre, dovute le sanzioni pari al 30% dell’imposta opportunamente ridotta, ricorrendone i presupposti, in applicazione dell’istituto del ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. n. 472 del 1997). E’ una rilevante novità in quanto precedentemente non era ammessa nessuna richiesta di ravvedimento operoso o di pagamento anticipato rispetto al termine di decadenza.

Segue la seconda ed ultima puntata sabato prossimo.

 DOTT. STEFANO SABATINI (Notaio)