DALL’IMU ALLE ALTRE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI: VIAGGIO NELLE TASCHE DEGLI ITALIANI

di dott.ssa Anna Maria Marini (dottore commercialista)

 La tassazione del Reddito Effettivo dei fabbricati.

Come dicevo nel paragrafo precedente, il reddito effettivo dei fabbricati è il reddito che deriva dalla locazione.

Tale reddito può essere tassato:

1. ordinariamente, quindi il canone concorre a formare la base imponibile dell’Irpef, e anche delle relative Addizionali, unitamente a tutti gli altri redditi prodotti dal contribuente per il singolo anno d’imposta;

2. con imposta sostituiva e quindi con la “cedolare secca”.

Proviamo a vederle un po’ più da vicino e a fare qualche confronto che ci aiuti a comprenderle meglio.

Con riferimento alla tassazione ordinaria, l’attuale normativa prevede che il canone da assoggettare ad imposta sia ridotto:

• forfettariamente del 5% se si tratta di un contratto a equo canone o di canone in regime di libero mercato (fino al 31.12.2012 la riduzione era del 15%);

• forfettariamente di un ulteriore 30% (aggiuntivo alla riduzione del punto precedente) se l’immobile si trova in comuni ad alta intensità abitativa ed il canone è convenzionale (ovvero un canone determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale).

Quello che è importante rammentare, perché spesso di difficile comprensione, è che il canone di locazione va dichiarato a prescindere dall’effettiva percezione e quindi ciò che rileva è il canone “di competenza” ovvero quello previsto contrattualmente per ciascuna annualità. Fanno parziale eccezione a questa regola soltanto gli immobili ad uso abitativo, per i quali se i canoni pattuiti non sono stati percepiti, essi non concorrono a formare il reddito imponibile dal momento in cui il procedimento di convalida di sfratto per morosità è divenuto definitivo e comunque per l’ammontare dei canoni non incassati accertati dal giudice. Se il giudice, inoltre, riconosce la morosità dell’inquilino anche per i periodi d’imposta precedenti sarà attribuito un credito d’imposta pari alle imposte versate su canoni non effettivamente percepiti.

In ogni caso il reddito dichiarato confluisce con tutti gl’altri redditi posseduti dal contribuente e sconta l’aliquota progressiva di riferimento. Oggi il primo scaglione IRPEF riferito ai redditi dichiarati fino ad Euro 15.000 prevede una aliquota del 23%

Veniamo alla cedolare secca. In cosa consiste? E perché si parla di imposta sostituiva?

Con la cedolare secca, il 100% del canone annuo di locazione previsto contrattualmente, viene tassato con un’imposta fissa, attualmente pari al 19% o al 21% a seconda che si tratti, rispettivamente, di un contratto a canone convenzionale (come sopra definito) oppure di un contratto a canone libero; è un’imposta sostitutiva perché “sostituisce” sia l’Irpef che le relative addizionali Regionale e Comunale (assorbe anche l’imposta di registro prevista in sede di registrazione del contratto e l’imposta di bollo).

Non sembra superfluo sottolineare che la tassazione in base a cedolare secca è un regime opzionale quindi prevede una specifica scelta da parte del contribuente, può essere optata solo dal locatore e deve essere preventiva, quindi è valida a partire dal periodo “contrattuale” successivo a quello dell’opzione.

Non è un caso, che io abbia evidenziato la parola contrattuale. Nel nostro sistema impositivo infatti, l’Irpef è un imposta che si calcola su un intero periodo di imposta convenzionalmente identificato con l’anno solare. La cedolare secca, invece, si applica al periodo contrattuale. Ciò significa che per tutti quei contratti le cui decorrenze annuali non coincidono con l’anno solare (e direi che questa è la situazione più comune) il contribuente potrebbe assoggettare il canone di locazione a cedolare secca per una parte dell’anno e a tassazione ordinaria per il periodo successivo o precedente.

Anche per la cedolare secca trova applicazione la tassazione per maturazione di canone e non per effettivo incasso nel senso chiarito per la tassazione ordinaria, salvo l’esecutività dello sfratto per morosità illustrata anche per l’Irpef.

Quali le differenze sostanziali rispetto alla tassazione ordinaria e quali sono le valutazioni da fare circa l’applicazione della cedolare secca piuttosto che la tassazione ordinaria.

Difficile riassumere in poche righe tutte le considerazioni che possono essere prese in esame, ovviamente la migliore cosa da fare è mettersi a tavolino e valutare ogni singola posizione, tuttavia cerchiamo di individuare gli aspetti principali.

La cedolare secca è una tassa fissa, quindi è chiaro che in un sistema come il nostro dove l’imposta è progressiva e a scaglioni, la convenienza è piuttosto rilevante in presenza di redditi elevati (che scontano un’aliquota marginale Irpef dal 38% al 41% oltre le relative addizionali). Viceversa per i redditi più bassi (sotto i 28.000 Euro) la convenienza era marginale o inesistente (almeno fino all’anno d’imposta 2012 – oggetto dell’unico di ultima elaborazione) perché le aliquote Irpef dei primi due scaglioni sono pari al 23% e al 27% e perché in base al tipo di contratto stipulato (come sopra riassunti) il canone veniva abbattuto forfettariamente del 15% o del 15%+30%.

Per il 2013 le valutazioni dovranno tenere conto di una serie di alcune varianti, ovvero:

– che la deduzione forfettaria riconosciuta per i canoni di locazione sottoposti a tassazione ordinaria non è più di base pari al 15% ma è scesa al 5% (che può diventare 5%+30% per i canoni convenzionali);

– che l’effetto sostitutivo dell’IMU (ovvero la non imponibilità dei redditi dei fabbricati non locati) può aver ridotto l’aliquota marginale della singola posizione rispetto a quella degli anni precedenti;

In ultimo, non per importanza ma solo per ordine di trattazione, chi vuole scegliere tra una tassazione e l’altra deve attentamente valutare che tipologia di spese, le c.d. detrazioni, può riconoscersi in sede di dichiarazione.

Infatti, se la tassazione in base a cedolare secca consente di risparmiare, secondo quanto detto sopra, in presenza di redditi più elevati perché ordinariamente soggetti ad una aliquota Irpef più elevata, dall’altro lato essendo la cedolare un’imposta “sostitutiva” fuoriesce dal meccanismo di liquidazione previsto con Unico (o730) e quindi non si possono beneficiare delle c.d. detrazioni fiscali (carichi di famiglia e per spese, tra le quali ricordiamo le ristrutturazioni edilizie) e degli eventuali oneri deducibili dal reddito complessivo (come ad esempio i versamenti alle casse di previdenza di appartenenza…etc).

Mi spiego meglio. Ordinariamente l’Irpef , viene calcolata applicando l’aliquota di riferimento su un imponibile che deriva da tutti i redditi soggetti a dichiarazione diminuiti degli oneri deducibili. All’imposta così determinata vanno poi sottratte le detrazioni d’imposta che derivano appunto da spese mediche, spese per interessi passivi su mutui, spese per ristrutturazioni etc.

La cedolare secca è completamente estranea a questi meccanismi. Per cui l’imposta viene calcolata e liquidata sul canone di locazione senza ulteriori deduzioni o detrazioni d’imposta.

L’ovvia conseguenza è che eventuali spese o oneri, in assenza di altri redditi soggetti a tassazione o comunque di incapienza dell’imposta dovuta ordinariamente su tali altri redditi, gli oneri e le detrazioni andranno perse non potendo neppure generare un credito nei confronti del fisco.

In ogni caso è difficile stabilire a priori quale delle due soluzioni è più conveniente, dipende certamente dalla posizione individuale del contribuente.