UN AIUTO A COMPRENDERE MEGLIO CIO’ CHE SEMBRANO DIFFICILI TECNICISMI

del dott. Stefano Sabatini ( Notaio in Ancona)

E’ frequente sentir parlare di categorie e rendite catastali : cerchiamo quindi di capire, innanzitutto, in che cosa consistono.

La Categoria catastale serve ad indicare la tipologia dell’immobile : il gruppo A si riferisce agli immobili abitativi o uffici così suddiviso:

A/1 Abitazioni di tipo signorile

A/2 Abitazioni di tipo civile

 

A/3 Abitazioni di tipo economico

A/4 Abitazioni di tipo popolare

A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare

A/6 Abitazioni di tipo rurale

A/7 Abitazioni in villini

A/8 Abitazioni in ville

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

A/10 Uffici e studi privati

A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Il gruppo B si riferisce ad altro tipo di immobili così suddiviso:

B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme

B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)

B/3 Prigioni e riformatori

B/4 Uffici pubblici

B/5 Scuole e laboratori scientifici

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in

edifici della categoria A/9

B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto

B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

 Il gruppo C, si riferisce ai locali destinati al commercio, allo svolgimento di arti e mestieri ed ai vani garage, così suddiviso:

 C/1 Negozi e botteghe

C/2 Magazzini e locali di deposito

C/3 Laboratori per arti e mestieri

C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)

C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)

C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)

C/7 Tettoie chiuse od aperte

In base alla Categoria, alla classe ed alla superficie (per gli immobili indicata in numero di vani) viene determinata la Rendita Catastale, riferimento di natura prettamente fiscale, in base alla quale vengono applicate le varie imposte, ivi compresa in particolare quella di registro (indipendentemente dal valore dell’unità immobiliare).
All’attualità troppo spesso si verifica una oceanica differenza tra il valore commerciale e la rendita catastale, spesso pari a circa 1/3 del detto valore: così alcuni Comuni hanno già iniziato la revisione catastale di alcune unità immobiliari abitative al fine di perequare i valori. Specialmente nelle città storiche che non hanno mai avuto la disgrazia di frane o terremoti (come è accaduto ad Ancona, ad esempio) è frequente riscontrare situazioni catastali riferite a trenta, quaranta e più anni or sono e quindi lontanissime dalla realtà, per cui l’imposizione fiscale viene riferita a valori ben inferiori rispetto a quelli reali, con conseguenti minori introiti per l’Erario ma soprattutto con evidente sperequazione tra immobili vecchi e magari prestigiosi, valutati poche centinaia di Euro in termini di rendita catastale e immobili di nuova costruzione e magari in prima periferia valutati cinque o dieci volte di più dei primi.

Con la riforma fiscale entrata in vigore il 1° gennaio 2014, oltre a quanto già evidenziato nell’ultimo mio articoletto, è mutato anche il criterio di valutazione delle unità immobiliari abitative, per cui, ad eccezione degli immobili oggetto di compravendite in regime di IVA, sembrerebbe non doversi più far riferimento al Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, ma semplicemente alla categoria catastale, con la conseguenza che saranno considerate case di lusso e quindi escluse dai benefici fiscali per acquisto della prima casa, le abitazioni classificate in Categoria A/1, , A/8 e A/9. E’ forse una semplificazione, forse è una limitazione al potere discrezionale dell’Agenzia delle Entrate di disquisire sulle caratteristiche dell’unità immobiliare, ma non può non balzare agli occhi del lettore che gli elementi per definire un’abitazione di lusso non possono ricondursi ad una mera classificazione catastale attribuita sulla base di una dichiarazione di parte al momento dell’accatastamento.
Solo pochi mesi fa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12517 del 22 maggio 2013 sanciva l’incompatibilità di un immobile dotato di piscina privata con le caratteristiche abitative non di lusso ricordando che il riferimento era appunto il Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 : è un esempio ma se torniamo a quanto questo disponeva capiremo meglio.
In forza di tale decreto, infatti, si considerava (ma forse sarebbe più giusto dire si considera?) la casa composta da uno o più piani destinati ad unico proprietario, di superficie superiore a mq. 200 (esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte e posto auto) e dotate di giardino di superficie di oltre sei volte l’area coperta dalla casa.

Perché dicevo ‘si considera’? perché ritengo che non sia possibile non far riferimento al su riportato criterio.

Non è possibile definire una casa di lusso o meno, solo basandosi sulla categoria catastale.

Poiché detta riforma non ha modificato il regime di tassazione delle compravendite effettuate in regime di IVA, per gli immobili oggetto delle stesse si continuerà ad applicare il criterio dettato dal suddetto Decreto Ministeriale del 1969. E perché questo criterio dovrebbe essere valido solo per queste case e cioè quelle di nuova costruzione o comunque vendute da società costruttrici? Anzi per queste ultime, il cui accatastamento è recente, sarebbe più logico pensare che i criteri di valutazione siano stati più rigorosamente rispettati.
Ed infine siamo sicuri che una piscina, che può essere di varie dimensioni e quindi anche poco più di una vasca, possa essere ritenuta parametro di qualificazione di lusso di una abitazione?
Ci troviamo ancora una volta difronte a dubbi interpretativi di non poco conto, quasi il concetto di semplificazione si fosse tramutato in un voler rendere sempre più farraginosa la nostra vita. Ma questo, più o meno, l’ho già detto!