Con circolare 19/E/2001 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso in cui l’acquirente sia titolare sul territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni, non può godere del beneficio in parola, indipendentemente dall’utilizzazione di fatto e dall’eventuale cambio di destinazione del frattempo intervenuto. Non è più richiesta la destinazione abitativa espressamente prevista per l’ ipotesi di alienazione infraquinquennale dell’immobile agevolato seguito da riacquisto entro l’anno di altro immobile, quale condizione per evitare la decadenza dai benefici). L’acquisto agevolato nel Comune di residenza o in Comune diverso (con obbligo in questo caso di trasferirvi la residenza entro 18 mesi) non “impongono” al contribuente di destinare l’immobile a propria abitazione: è sufficiente non possedere a titolo esclusivo o in comunione col coniuge altra casa nel Comune ove è situato l’immobile acquistato e non possedere, anche per quote, anche in regime di comunione legale  su tutto il territorio nazionale, altro immobile acquistato con i benefici. Per quanto l’AE attribuisca rilevanza al dato catastale, per cui una casa già d’abitazione posta nello stesso Comune e “degradata” a unità immobiliare non abitativa (per es. classificata in catasto come C/2 o F/2) non è di ostacolo alla fruizione dei benefici, stando a quanto enunciato dalla Circolare 19/E di cui sopra, sembra esserlo il possesso di un immobile acquistato con i benefici e che manterrebbe la sua destinazione, preclusiva di ulteriori acquisti agevolati, indipendentemente al mutamento della sua destinazione anche catastale nel frattempo intervenuta.

E’ frequente nella prassi che il venditore di un immobile nel quinquennio dall’acquisto, assuma formale impegno a riacquistare altra prima casa entro il successivo anno al fine di poter godere nuovamente delle agevolazioni. In questi casi l’acquirente potrebbe, nel caso in cui il suo dante causa, non provveda al riacquisto e quindi decada dalle agevolazioni, trovarsi nella spiacevole situazione di essere chiamato a pagare, in quanto solidalmente responsabile con il venditore, quanto da questo non corrisposto all’Erario che gode del privilegio speciale che coinvolge gli immobili ai quali il tributo si riferisce a garanzia del credito dello Stato che nasce dal perfezionamento dell’atto da sottoporre a registrazione ex art. 2772. E’ quindi opportuno che chi acquista una casa da chi abbia precedentemente fruito delle agevolazioni e si impegni a richiederle nel successivo acquisto, pretenda idonee garanzie per l’eventuale pagamento della differenza di imposta e sanzione dovuta dal suo dante causa.

Va segnalata la sentenza 26 gennaio 2009 n. 2 della Commissione Tributaria Provinciale per la quale le agevolazioni “prima casa” permangono se, per forza maggiore, l’interessato non può trasferire la propria residenza nell’immobile acquistato nei 18 mesi previsti dalla norma. È stata ritenuta causa di forza maggiore (per l’imprevedibilità e inevitabilità), non imputabile alla parte obbligata, anche il ritardo burocratico con cui il Comune ha rilasciato il permesso di agibilità, nonché l’infiltrazione d’acqua dell’appartamento sovrastante, che ne aveva fatto venire meno le condizioni igieniche di abitabilità.

Riassumiamo quindi le condizioni ostative alla concessione delle agevolazioni:

1) – titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge (comunione legale od ordinaria) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

2) – titolarità, anche pro quota, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata, a titolo oneroso, con le agevolazioni della prima casa (dal 1982 in poi);

precisando che aver in precedenza usufruito delle agevolazioni per la prima casa per le imposte ipotecarie e catastali dovute in occasione di un acquisto gratuito (successione o donazione) non impedisce di usufruire dell’agevolazione in caso di successivo acquisto a titolo oneroso. I due trattamenti tributari infatti sono tra loro ben diversi e distinti : quello riguardante le donazioni comporta l’applicazione delle imposte fisse ipotecaria e catastale e non incide sull’imposta di donazione; quello riguardante gli acquisti onerosi comporta l’aliquota agevolata di registro e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

 Secondo la Circ. n. 44/E del 7 maggio 2001 Agenzia delle Entrate – Dir. normativa e contenzioso (Successioni e donazioni –  Applicazione  dell’imposta  – Agevolazione  per l’acquisizione della prima casa – Applicazione delle imposte ipotecaria  e catastale – Modalità – Istruzioni – Art. 69, L. 21 novembre 2000, n. 342  – D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346) “Appare  utile  evidenziare  che  l’applicazione   dell’agevolazione   in argomento non preclude la possibilità, in  sede  di  successivo  acquisto  a titolo  oneroso  di  altra  abitazione,  di  fruire  dei  benefici  previsti dall’art. 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte  prima,  allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, per  la diversità dei presupposti che legittimano  l’acquisto  del  bene  in  regime agevolato.”

Quindi, secondo detta Circolare, trattandosi di due distinti trattamenti tributari e considerato che in sede di donazione il donatario deve dichiarare di non essere titolare di case acquistate con le agevolazioni di cui alla lett. C) Nota II bis Tariffa parte prima DPR 131/86 ed altrettanto deve fare quando acquisti a titolo oneroso, accade che chi abbia acquistato per donazione una casa posta in un certo Comune e di cui conservi la titolarità, può acquistare a titolo oneroso altra casa in altro Comune usufruendo dell’agevolazione in tema di imposta di registro. Invece, sempre secondo la detta circolare, qualora la stessa persona abbia fatto il primo acquisto agevolato a titolo oneroso non può fruire dell’agevolazione sul secondo acquisto gratuito, perché non è più in grado di dichiarare di essere in possesso dei requisiti idonei.

In sintesi : se ho ricevuto per donazione o successione un bene per il quale ho richiesto le agevolazioni prima casa, posso richiederle in sede di acquisto a titolo oneroso (per atto tra vivi) di altro immobile sito in altro Comune.

Ma ATTENZIONE : non vale il contrario! Se ho acquistato in bene a titolo oneroso e ho richiesto le agevolazioni per la prima casa, non potrò fruire delle stesse in caso di acquisto per donazione o successione.

Secondo l’Agenzia delle Entrate (circolare n. 38/e del 12 agosto 2005, le agevolazioni per l’acquisto della cd “prima casa” spettano anche al cittadino italiano emigrato all’estero (che non ha più, quindi, la residenza in Italia), quale che sia l’ubicazione dello stesso sul territorio nazionale. Ovviamente, in tal caso, l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa“, senza che sia necessario per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo 1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b). In sintesi, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis, mentre, considerato lo status di emigrato, non si richiede la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile. La condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con certificato di iscrizione all’AIRE (anagrafe italiana residenti all’estero), ma può essere autocertificata dall’interessato mediante dichiarazione resa nell’atto di acquisto ai sensi dell’articolo 46, d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, recante disposizioni in materia di “Dichiarazioni sostitutive di certificazioni”.

Per tutti i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione, invece, spetta solo se ricorrono tutte le condizioni di cui alla nota II bis, ed in particolare se l’acquirente abbia (o stabilisca entro diciotto mesi) la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato.”

DOTT. STEFANO SABATINI (Notaio)

Potete rileggere la prima puntata sulla rubrica di F&D “Coffee Lex” di sabato scorso 11 maggio 2013.