COFFEE LEX CI PORTA A CONOSCERE MEGLIO  L’ISTITUTO DELL’USUCAPIONE

di Notaio Stefano Sabatini

Certamente si tratta di un istituto conosciuto, ma vale comunque la pena di spendere qualche parola per renderlo più attuabile e chiaro, sia per la sua applicazione che per la difesa della proprietà dalla sua applicazione.

Usucapione : termine derivato dal latino e precisamente dall’antico ‘usus’, istituto di diritto romano disciplinato già dalla Legge delle XII Tavole che consisteva nell’esercizio concreto di un potere, che perdurando per un biennio o per un singolo anno portava all’acquisto definitivo del potere stesso poi trasformato dai giuristi romaniin ‘usucapio’, che a differenza dell’usus, si configura come un modo di acquisto della proprietà in forza ed in conseguenza della ‘possessio’ di una determinata cosa.

L’odierno istituto, in tutto simile al suo antenato romano, rappresenta la possibilità di divenire proprietari di un bene (purché non sia demaniale o del patrimonio dello Stato o di altri Enti territoriali), del quale si goda del possesso – a qualunque causa acquisito, anche in mala fede, cioè sapendo di possedere cosa altrui, ma non violento o clandestino – pacifico, continuato e mai interrotto (per venti anni per i beni immobili ridotti a dieci se si è acquistato in base ad un titolo valido ma da chi non era proprietario e dieci per i beni mobili) e, come appunto dicevano i latini uti dominus (cioè come proprietario) provvedendo a tutte le spese di manutenzione, al pagamento delle imposte, ecc. proprio come si farebbe essendone proprietari. Poiché non occorre un contratto, un accordo con il proprietario o una volontà successoria di questo, viene definito acquisto a titolo originario.
Ma tale comportamento da parte del possessore non è sufficiente, in quanto è necessario anche dimostrare che il proprietario effettivo del bene si sia disinteressato completamente, ancorché in modo inconsapevole, che il bene fosse utilizzato da terzi. In questo si inquadra lo scopo dell’usucapione che sostanzialmente è quello di dare certezza ai rapporti giuridici ‘premiando’ chi si occupa di un bene come ne fosse il proprietario e ‘penalizzando’ chi di quel bene si disinteressa per un periodo così lungo. Il proprietario in questo periodo infatti potrebbe rivendicare l’immobile notificando al possessore un atto di citazione, semplice mezzo per interrompere l’usucapione!
Per diventare proprietario del bene di cui si gode il possesso per il periodo previsto dalla Legge, è necessario attivare una procedura giudiziaria, provando i presupposti richiesti dalla Legge, all’esito della quale la sentenza verrà debitamente trascritta nei Registri Immobiliari e la proprietà sarà definitivamente trasferita in capo al possessore. Ma la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo più volte (da ultimo con la sentenza 2485 del 2007) di riconoscere la possibilità di alienare il bene posseduto anche in assenza di un accertamento giudiziale riconoscendo la validità di un contratto di compravendita con il quale venga trasferito un bene immobile di cui il venditore si dichiara proprietario in forza dell’intervenuta usucapione. La logica di questa sentenza sta nell’evitare che il possessore usucapiente non potrebbe disporre validamente dell’immobile fino a quando non avesse riportato la regolare sentenza. Per lo stesso principio la Suprema Corte esclude che vi sia responsabilità del Notaio che tuttavia avrà l’onere di informare adeguatamente l’acquirente dei rischi che una vendita siffatta può comportare, provvedendo conseguentemente a darne conto nel corpo dell’atto di compravendita. Ma quali sarebbero questi rischi? Il primo è l’ottenimento di una valida trascrizione dell’atto di compravendita che verrà trascritto condizionatamente alla produzione della successiva sentenza giudiziale di accertamento dell’avvenuta usucapione. Ciò significa che se, per opposizione del proprietario o per mancanza di tutti i requisiti da parte del possessore o per qualsiasi altra causa la sentenza non dovesse essere emessa, l’acquirente del bene si troverebbe danneggiato da una trascrizione non definitiva del suo acquisto e quindi, specialmente in caso di rivendita, incontrerebbe non pochi problemi, come è facile intuire. Quindi la Cassazione con detta sentenza n. 2485/2007 ha ribadito il concetto secondo il quale, la sentenza di usucapione, si limita a “dichiarare” l’intervenuto acquisto a titolo originario e quindi non ha efficacia “costitutiva” il che significa che la proprietà viene ad essere in capo all’usucapiente a prescindere dalla dichiarazione del magistrato e senza che derivi da altro titolo, e cioè a titolo originario come sopra detto. Il divenuto proprietario avrà quindi ogni più ampia facoltà di disporre del bene anche senza il titolo giudiziale dichiarativo dell’acquisto stesso (la sentenza). Nella motivazione della sentenza è chiaramente espresso il concetto che altrimenti “si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente”. Ma per quanto abbiamo sopra visto, non è, nella prassi, esattamente così e l’assenza di accertamento giudiziale che sfoci in una sentenza vera e propria crea, nella prassi notarile, non pochi imbarazzi ed incertezze, essendo alquanto difficile garantire all’acquirente la tranquillità che normalmente il Notaio fornisce. E’ naturale che difronte al rischio che tale situazione presenta, l’acquirente rimanga perplesso e questa perplessità aumenta se l’acquirente per l’acquisto debba ricorrere a finanziamento bancario con conseguente iscrizione ipotecaria. Peraltro la mancanza di un titolo di acquisto a favore del venditore determina un’interruzione nella continuità delle trascrizioni che non consente di ottenere da una banca un mutuo garantito da ipoteca su detto immobile.

Ma allora, chiedono i clienti in queste circostanze, perché da un lato si afferma che l’usucapione si matura in capo al possessore di un bene per il solo trascorrere del tempo previsto poi per poter disporre del bene stesso si deve comunque riportare la sentenza del magistrato?
Ma il Notaio, messe le parti al corrente dei rischi che si corrono, può stipulare l’atto? Si, teoricamente!, anche perché non può rifiutarsi di stipularlo, ma nella prassi sarà proprio il Notaio che consiglierà le parti di riportare la pronuncia del magistrato debitamente trascritta facendo presente che non ha poteri di verifica sulla dichiarazione del venditore in merito al “possesso ultraventennale continuo e pacifico” e che il rischio è rappresentato dalla eventualità che l’acquirente potrebbe essere chiamato a restituire l’immobile al legittimo proprietario (c.d. evizione) con l’ulteriore rischio di non riuscire a recuperare il prezzo pagato dal suo dante causa, perché divenuto impossidente.
Brevemente vorrei soffermarmi su una ‘novità’ rappresentata dalla normativa sulla mediazione civile, la quale prevede la obbligatorietà di esperimento del tentativo di conciliazione in talune materie tassativamente indicate e previste tra le quali rientra a pieno titolo, l’usucapione, sia ordinaria che speciale, disciplinata agli artt. 1158 e 1159 del codice civile: si tratta di evitare il ricorso al tribunale ordinario mediante una procedura di gran lunga più semplice che inizia con il deposito presso un organismo di mediazione di un modulo prestampato e il versamento del relativo tributo. Nei successivi 15 giorni, l’organismo inviterà la controparte a presentarsi, se intende aderire, ad un incontro informale, con la parte istante alla presenza del mediatore professionista.

La prima eccezione che viene da muovere, in ambito di usucapione è proprio sulla presenza delle parti : abbiamo visto sopra che il possessore ha diritto di usucapire nei confronti del proprietario che si è disinteressato all’immobile : sembrerebbe già in conseguenza di ciò che l’accordo di mediazione debba ritenersi impraticabile con la conseguenza che l’unica strada percorribile rimarrà la via giudiziaria.
Problemi ancor più rilevanti sono sorti ma sembrano oggi superati in merito alla trascrivibilità degli accordi di mediazione, in particolare quelli relativi proprio all’usucapione, non riconoscendo le Conservatorie il verbale di accordo (seppure omologato dal Tribunale) quale titolo idoneo al trasferimento della proprietà. Siamo difronte ad una ulteriore contraddizione che non poco imbarazzo viene a creare : il possessore reclama l’usucapione, gli viene riconosciuto il diritto, il Tribunale omologa l’accordo di mediazione ma il Conservatore non trascrive l’accordo di mediazione così vanificando tutto il precedente operato. Il rimedio sta nel far autenticare l’atto da un Notaio il quale, verificati i presupposti di regolarità dell’accordo, riuscirà ad ottenere la trascrizione che, a questo punto, non potrà più essere negata essendo rispettata la forma scritta ad substantiam e venendo ad avere l’accordo valenza di ‘atto notarile’.