IL NOTAIO CI SPIEGA PASSO A PASSO COSA VA FATTO UNA VOLTA ESTINTO IL MUTUO

 del Dott. Stefano Sabatini (Notaio in Ancona)

Molti ritengono erroneamente che, una volta finito di pagare il mutuo, l’ipoteca si cancelli ‘automaticamente’. Purtroppo non è così e spesso ci si accorge che il bene è ancora ipotecato pur avendo estinto il mutuo dalla stessa garantito anni prima.

L’art. 2878 del Codice Civile prevede le singole ipotesi di estinzione dell’ipoteca 1) cancellazione della iscrizione, 2) mancata rinnovazione nel ventennio dalla iscrizione, 3) estinzione dell’obbligazione, 4) perimento del bene ipotecato, 5) rinunzia del creditore, 6) spirare del termine o verificarsi della condizione risolutiva e 7) provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ne ordina la cancellazione.

E’ bene quindi, che, allo spirare del credito vantato dalla Banca per il mutuo che si sia contratto, ci si attivi per la cancellazione dell’ipoteca, senza attendere il decorrere del ventennio (peraltro non equivalente alla cancellazione): con il D.L. 31 gennaio 2007, n. 7 (pubblicato sulla G.U. n. 26 del giorno 1 febbraio 2007) sono state introdotte alcune rilevanti disposizioni riguardanti i mutui ipotecari bancari, la surrogazione e l’estinzione delle relative ipoteche.

Per quanto ci occupa, leggiamo l’art. 6 del D.L. n. 7/2007, che recita:

1. Ai fini di cui all’articolo 2878, n. 6), del Codice civile, se il creditore è soggetto

esercente l’attività bancaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da

contratto di mutuo si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall’avvenuta

estinzione dell’obbligazione garantita, che viene comunicata dal creditore alla

conservatoria e al debitore, salvo che, ricorrendo giustificato motivo ostativo, nella

medesima comunicazione il creditore non abbia presentato alla conservatoria apposita

dichiarazione di permanenza dell’ipoteca. Ricevuta quest’ultima dichiarazione, il

conservatore procede d’ufficio entro il giorno successivo alla sua annotazione a

margine dell’iscrizione dell’ipoteca. Ai fini del presente comma non è necessaria

l’autentica notarile.

2. A decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore del

presente decreto sono abrogate le disposizioni legislative e regolamentari statali

incompatibili con le disposizioni di cui al comma 1 e le clausole in contrasto con le

prescrizioni del presente articolo sono nulle ai sensi dell’articolo 1418 del Codice

civile.

Vediamo subito che detta procedura di cancellazione appare più snella e di sicuro meno costosa, avendo eliminato l’atto notarile, pur di costo contenuto e che però forniva certezze ben più rassicuranti, ma numerosi sono i dubbi che sorgono ad una più attenta lettura. Il primo riguarda la natura derogatoria della procedura stessa sia rispetto al dettato del codice civile (art. 2878) che non è stato conseguentemente modificato sia rispetto al principio di autenticità del titolo necessario per qualsiasi formalità ipotecaria (principio espresso dagli artt. 2657, 2835, 2836, 2882, comma 2, c.c.) Siamo allora sicuri che la cancellazione cosiddetta semplificata ci garantisca che l’istituto bancario non possa richiederci più nulla? Leggendo l’art. 2881 c.c. sembrerebbe di no, in quanto è data la facoltà di procedere a nuova iscrizione ipotecaria qualora la causa estintiva fosse dichiarata nulla o altrimenti non sussista o sia dichiarata nulla la rinunzia fatta dal creditore. Certamente ci garantiva di più l’atto formale di assenso alla cancellazione, unico peraltro previsto dal Codice Civile, almeno in quanto dichiarazione della parte creditrice, debitamente autorizzata come certificato dal Notaio autenticante la firma o rogante. La procedura semplificata altro non è, infatti, che un ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di cancellare, nei trenta giorni dalla estinzione dell’obbligazione essendo stato estinto il mutuo dalla stessa garantito : purtroppo si segnalano vari errori (ipoteche cancellate e che non si dovevano cancellare, immobili liberati quando ancora era in essere il debito, ecc. ecc.) dovuti dalla ‘frettolosità’ che troppo spesso pervade tale procedura o dalla facilmente erronea indicazione dei dati necessari alla cancellazione e ciò anche perché notevoli sono i problemi sia in merito al comportamento del Conservatore chiamato ad interpretare tale comunicazione sia per la sua “non definitività” e “non decisività” ai fini dell’estinzione dell’obbligazione e quindi della garanzia, nonché infine in quanto non sembra in alcun modo avere effetto “costitutivo” ai fini dell’estinzione dell’ipoteca. Ciò significa che se l’obbligazione non fosse estinta, l’esistenza della “comunicazione” della banca non ne determinerà l’estinzione, con la conseguenza che l’ipoteca continuerebbe ad esistere. La mancanza di qualsiasi accertamento notarile, vista la mancanza dell’autentica della firma del rappresentante della Banca, infine, presenta un forte rischio di frode, troppo facile essendo falsificare un documento di tal fatta.

E’ pur vero che il Conservatore deve – a pena di responsabilità civile – verificare i poteri di rappresentanza di chi ha effettuato la “comunicazione”, ma come può verificare? Non potrà che chiedere apposita documentazione ma non potrà accertare che la “firma” apposta in calce alla “comunicazione” appartiene al suddetto rappresentante legale. E come potrà mai accertarne la capacità di agire?

Tutto ciò può creare incertezze ai fini della successiva circolazione dell’immobile.

Concludendo, possiamo affermare che la riduzione dei costi di cancellazione (peraltro limitati all’atto notarile e quindi non proprio esagerati, mentre le Banche possono esigere compensi non avendo il legislatore nulla disposto sulla gratuità della comunicazione) non appare adeguata al risultato ed ai rischi che presenta.

Come risulta dal testo del primo comma dell’art. 6, nonché dalla rubrica, la “semplificazione” riguarda solo le ipoteche a garanzia di “mutui” e solo se il creditore sia “soggetto esercente attività bancaria”. Sono quindi escluse dalla nuova disposizione le ipoteche legali e giudiziali, e le ipoteche volontarie a garanzia di debiti non nascenti da contratto di mutuo (anche, quindi finanziamenti qualificabili come aperture di credito e simili), per le quali continua ad operare il formale atto di assenso. La “semplificazione” non è applicabile alla estinzione parziale dell’obbligazione garantita e quindi alla cancellazione parziale dell’ipoteca, né alle trascrizioni, di qualsiasi tipo (di domande giudiziali, di pignoramenti, sequestri.

Ci occuperemo in seguito delle altre innovazioni portate dalla norma in esame.