PRIMA GIORNATA:  DI DIRITTO CIVILE

di Avv. Valeria Marini

Ed eccoci finalmente giunti al mese di dicembre, mese tanto temuto quanto fortemente atteso da quella folla in tumulto di praticanti nonché aspiranti avvocati, i quali dispongono di una sola possibilità ogni anno per tentare di conquistare l’ambito titolo di abilitazione alla professione di avvocato. La maratona di tre giorni, per un totale di ventuno ore (senza considerare l’ulteriore tempo speso in file, consegna di codici e altre snervanti attese), si è tenuta tra il 16 e 18 dicembre in tutte le sedi delle Corti d’appello d’Italia. Ora che si è concluso il triathlon giuridico in questione, intendo passare brevemente in rassegna tutte le tracce proposte in sede di esame e commentare succintamente le questioni giuridiche sottese alle stesse, senza alcuna pretesa di esaustività. Potrebbe forse sembrare un azzardo per una neo-avvocatessa che esattamente un anno fa era timidamente seduta al proprio banco presso il Palaindoor di Ancona; in realtà è stato per me un piacere, oltre che uno stimolo, ragionare su ciascuna delle sette tracce estratte con la serenità di chi è (o meglio ha la fortuna di essere) comodamente seduto davanti ad una scrivania! Vi propongo tre interventi, ognuno relativo ad una giornata di esame.

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Il primo parere di diritto civile ha ad oggetto un contratto di locazione di immobile stipulato tra il proprietario Tizio e il conduttore Caio. Intervenute la convalida della licenza di finita locazione e la conseguente ordinanza di rilascio dell’immobile, Caio si rende inadempiente all’obbligo di rilascio dello stesso. A seguito della notifica dell’atto di precetto ad opera di Tizio, l’ufficiale giudiziario notifica al conduttore inadempiente preavviso di rilascio per la data del 20 luglio 2014. Prima della scadenza di suddetto termine, Tizio approfitta dell’allontanamento (causa vacanza) di Caio con la sua famiglia per cambiare la serratura del portone di ingresso dell’immobile, impedendo di fatto al conduttore di rientrare nell’appartamento al suo ritorno, in data 20 maggio 2014. Al candidato è richiesto di verificare se Caio, in quanto conduttore sfrattato, possa intraprendere iniziative giudiziarie per riprendere il godimento dell’immobile. Il quesito impone l’analisi preliminare della situazione giuridica soggettiva in capo al conduttore (possesso o detenzione) onde verificare l’eventuale sussistenza dei presupposti per intraprendere, nei confronti del locatore Tizio, l’azione di reintegrazione a difesa del possesso ex art. 1168 comma c.c. (disposizione che al comma secondo estende suddetta azione anche al detentore qualificato). Posto che il comportamento di Tizio configura senza dubbio uno spoglio clandestino, si può concludere nel senso che Caio è legittimato ad intraprendere l’azione di reintegrazione di cui all’art. 1168 comma 2 c.c., in quanto detentore qualificato (pur se inadempiente): depone in questo senso la recente sentenza Cassazione civile del 1 settembre 2014 n. 18486. Trattasi peraltro di una soluzione perfettamente in linea con la ratio storica sottesa alla tutela possessoria, diretta ad evitare che il cittadino si faccia giustizia da sé.

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Il secondo parere in materia di diritto civile concerne la stipulazione di una scrittura privata tra Tizio, proprietario di un terreno, e Caio, proprietario del fondo confinante, avente ad oggetto la costituzione di una servitù di parcheggio su una porzione del fondo di Tizio, a beneficio del fondo di Caio e dietro pagamento di un corrispettivo in denaro. Trascorsi due anni dalla stipula dell’accordo, Tizio vende il proprio terreno alla società Alfa, menzionando espressamente nel contratto la servitù costituita a favore di Caio. Tuttavia la società, divenuta proprietaria, decide di costruire sul terreno un albergo comprendendovi anche l’area destinata al parcheggio. Automatico sopraggiunge il dissenso di Caio, che fonda l’opponibilità alla società della servitù di parcheggio su due argomenti: la natura di diritto reale della servitù in questione, nonché la menzione della stessa nel contratto stipulato tra Tizio ed Alfa. La traccia chiede al candidato, dopo aver assunto le vesti del legale della società Alfa, di evidenziare i requisiti per la valida costituzione di una servitù prediale. Suddetti requisiti si evincono dal combinato disposto degli articoli 1027 e 1028 c.c. Premesso che la servitù prediale consiste in un diritto reale di godimento su cosa altrui caratterizzato dall’imposizione di un peso su un fondo a vantaggio di un altro fondo, tre sono le condizioni per la valida costituzione della servitù: la predialità (peso imposto sul fondo servente), la utilitas (funzionalità del peso imposto sul fondo servente alla migliore utilizzazione del fondo dominante) e la realitas (oggettiva inerenza di peso ed utilità ai rispettivi fondi: trattasi di un requisito da cui derivano determinate e peculiari conseguenze, tra cui il diritto di sequela). L’individuazione dei requisiti della servitù prediale è strettamente finalizzata alla successiva verifica circa la possibile sussunzione della servitù di parcheggio nella fattispecie in precedenza analizzata. La giurisprudenza in materia è pacificamente orientata nel senso di escludere che la servitù di parcheggio rientri nello schema di alcun diritto di servitù, dal quale si differenzia principalmente per l’assenza del requisito della realitas: in effetti la mera commoditas di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo non può in alcun modo integrare gli estremi dell’utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi piuttosto in un mero interesse personale dei proprietari (cfr., ex plurimis, Cass. 28 aprile 2004, n. 8137). La giurisprudenza consolidatasi fino al mese di novembre 2014 qualifica dunque la servitù di parcheggio come costitutiva non già di un diritto reale (del quale difetta, come detto sopra, il requisito dell’utilitas), bensì di un diritto di credito. In virtù di tale orientamento dei giudici di legittimità, l’accordo stipulato tra Tizio e la società Alfa creerebbe tra le parti contraenti un mero rapporto obbligatorio, e non sarebbe di conseguenza opponibile alla società Alfa in quanto soggetto terzo al contratto in questione. Si segnala peraltro una recentissima sentenza (Cassazione civile del 6 novembre 2014, n. 23708), che decreta la nullità dell’atto di riconoscimento o di costituzione di una servitù di parcheggio per impossibilità dell’oggetto, sull’assunto che difetti (oltre all’utilitas) anche il requisito della realitas. Aderendo a questo innovativo approdo giurisprudenziale si potrebbe concludere nel senso che, poiché nel nostro ordinamento non è configurabile alcuna servitù di parcheggio, la clausola contenuta nel contratto di vendita stipulato tra Tizio e la società Alfa va considerata nulla; la società Alfa potrebbe dunque agire ex art. 1421 c.c. per far valere la nullità di detta clausola.