TRA CRISI E CROLLO DEL VALORE IMMOBILIARE ,”COFFEE LEX” CI SPIEGA COME TUTELARCI.

di dott. Stefano Sabatini (Notaio)

Anche se in questo momento di profonda crisi non sono frequentissimi acquisti immobiliari soprattutto se relativi a nuove costruzioni, ci sembra opportuno dare qualche suggerimento a coloro che accedono a questi ultimi, consci come siamo che purtroppo spesso e volentieri le cautele previste dal Decreto Legislativo 122 del 20 giugno 2005 non vengono utilizzate lasciando l’acquirente privo di tutela. Il riferimento è alle nuove costruzioni non ancora venute ad esistenza ed il cui permesso di costruire sia stato chiesto dopo l’entrata in vigore del suddetto Decreto e cioè dal 21 luglio 2005.

Ovviamente sarà il Notaio incaricato della stipula dell’atto relativo ad immobile da costruire, ad informare l’acquirente in merito all’ambito di applicazione del Dlgs. 122/2005, e quindi a consigliarlo al rispetto del medesimo al fine di non correre quei rischi in cui potrebbe incorrere non aderendo ai consigli del Notaio e quindi procedendo ugualmente alla stipula del negozio senza rispettare i dettami del Dlgs. 122/2005, magari nella falsa convinzione che ‘non succederà niente’.

Vediamo quindi quali sono le principali tutele che il “pacchetto” introdotto dal suddetto decreto prevede:

la più rilevante è senza dubbio la garanzia fideiussoria tendente a garantire al promissario acquirente quanto corrisposto al costruttore sino al trasferimento della proprietà : al momento della stipula del contratto preliminare (o altro contratto che non preveda il trasferimento immediato della proprietà), quindi, al promissario acquirente dovrà essere consegnata detta garanzia dell’importo pari alla parte di prezzo corrisposta in sede di stipula di detto contratto e degli importi previsti per i successivi vari stati di avanzamento lavori. E’ ovvio che non dovrà essere prestata in caso di stipula del contratto definitivo di vendita : in questo caso infatti l’immobile sarà evidentemente già venuto ad esistenza e il costruttore trasferisce la proprietà all’acquirente. Parimenti non dovrà essere prestata nel caso di cessione di fabbricato in corso di costruzione la cui ultimazione lavori venga assunta dall’acquirente a suo carico.

La prestazione della fideiussione non è, quindi, come molti cercano di far intendere un di più che un costruttore più bravo di un altro fornisce al cliente : è un obbligo di Legge in tutti i casi dalla stessa previsti. Né è, quindi, negoziabile : ci sono costruttori disposti a praticare sconti pur di non rilasciare la garanzia fideiussoria. A volte è lo stesso promissario acquirente che teme di offendere il costruttore e quindi si fa delle remore, non del tutto conscio di quanto rischia.

Ma occorre fare attenzione anche nel caso in cui il costruttore trasferisca un immobile non ancora ultimato pur assumendo l’onere di provvedere a suo carico all’ultimazione dei lavori : in tal caso, infatti, l’acquirente si trova ad aver corrisposto l’intero prezzo ma a non avere l’immobile finito e rifinito, a volte anche soltanto nelle parti condominiali. In tal caso se non si vuol ricorrere, forse ritenendola eccessiva, ad una garanzia fideiussoria, l’acquirente dovrà cautelarsi o trattenendo una parte del prezzo da corrispondere a successivo atto di quietanza (che però presenta un costo aggiuntivo) o stipulando un contratto di appalto per le opere non ancora eseguite che offre di per sé accettabili soluzioni in caso di inadempimento da parte del costruttore. La norma limitandosi a stabilire che la fideiussione è obbligatoria solo in caso di stipula di contratti aventi effetti traslativi non immediati e che l’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o del diverso diritto reale di godimento, lascia ‘scoperto’ l’acquirente per le opere che il costruttore si è impegnato ad ultimare : il legislatore evidentemente ha voluto limitarsi a garantire l’acquirente solo fino al trasferimento della proprietà probabilmente valutando più grave il rischio derivante dall’esborso di denaro in costanza di contratto preliminare che il rischio successivo all’acquisizione della proprietà del bene.

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il “costruttore” incorra in una “situazione di crisi”: l’acquirente, verificato che il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa”, potrà vedersi restituite le somme corrisposte al costruttore oltre interessi legali maturati sino al momento in cui si è verificata tale situazione

Ovviamente occorre altresì una valutazione del prezzo pattuito, che deve essere ‘giusto’ alla data della stipula del preliminare.

Maggior attenzione ancora dovrà porsi nel caso in cui per l’immobile ancora da edificare non sia stato neppure richiesto il titolo edilizio (cd. “vendite sulla carta”) per alcuni addirittura incommerciabili: il rischio in questo caso è ancora maggiore perché non trova applicazione il Decreto 122/2005 : il potenziale acquirente dovrà quindi o stipulare l’eventuale preliminare e versare la caparra ed i primi acconti solo una volta che il costruttore abbia richiesto il titolo edilizio, così rientrando nella disciplina di tutela prevista dal Dlgs. 122/2005, ovvero richiedere che gli venga comunque rilasciata una fideiussione volontaria.

Da quanto esposto emerge il ruolo fondamentale del Notaio nell’esercizio di quella funzione definita “antiprocessuale” che gli è propria, consigliando alle parti le soluzioni più consone alle singole fattispecie e le garanzie più opportune.

Altra garanzia per l’acquirente è rappresentata dalla polizza assicurativa indennitaria prevista dall’art. 4 del dlgs 122/2005 che ne prevede la consegna da parte del costruttore all’acquirente persona fisica, all’atto del trasferimento della proprietà. Gli effetti della polizza decorrono dal momento dell’ultimazione lavori (che potrebbe tuttavia essere successiva all’atto del trasferimento) : la norma non è particolarmente chiara, né prevede sanzioni per la mancata consegna né alcuna nullità relativa del contratto come nel caso della polizza fideiussoria né prevede obblighi di menzione in atto degli estremi della polizza in questione. Anche in questo caso il ruolo del Notaio è fondamentale, in quanto, nell’esercizio delle sue funzioni e nel rispetto dei suoi doveri professionali, provvederà ad informare l’acquirente di tutti i diritti previsti dalla Legge. E’ fuor di dubbio che il Notaio, quale garante e tutore della legalità, chiamato a redigere un contratto per il quale è applicabile il Dlgs 122/2005, debba pretendere l’osservanza di tutte le prescrizioni, non piegandosi ad eventuali richieste elusive delle parti e non potendo non far rispettare le prescrizioni di legge, ben spiegando alle parti quali sono i loro doveri circa gli elementi che “devono essere contenuti” o che “devono essere allegati” al contratto assicurando alle parti un contratto conforme alla legge e che le garantisca dalle possibili conseguenze negative che possano derivare da una violazione della norma.

Normalmente il costruttore, per finanziare la costruzione dell’immobile, ricorre al credito bancario e quindi consente l’iscrizione ipotecaria sull’area sulla quale va a realizzarla: al momento della vendita però, contrariamente a quanto avveniva precedentemente, dovrà provvedere – e il Notaio dovrà accertarsene – o a suddividere il finanziamento e la relativa ipoteca, procedendo preventivamente al relativo atto con la Banca mutuante e quindi accollare all’acquirente la quota frazionata di spettanza dell’immobile oggetto di vendita o a cancellare o a restringere l’ipoteca onde liberare l’immobile stesso. Non è quindi più possibile stipulare l’atto definitivo di compravendita con la promessa o l’impegno di cancellare ipoteca o altre trascrizioni pregiudizievoli, ma occorrerà preventivamente almeno la stipula (non occorre quindi l’annotamento presso i Registri Immobiliari) degli atti di cui sopra. Il Notaio – prevede la norma – NON PUO’ ricevere il rogito definitivo relativo ad un immobile se non in presenza di quanto sopra evidenziato. Purtroppo spesso il Notaio si trova in difficoltà, laddove, in particolare le parti si dichiarino d’accordo nel voler stipulare e l’acquirente insista perché preferisce acquisire tempestivamente la proprietà onde evitare aggressioni da parte di altri creditori : la norma è chiara e al Notaio non sono consentite deroghe. Tuttavia la norma non prevede alcun tipo di sanzione per il caso in cui il Notaio proceda comunque alla stipula di un atto di compravendita, pur in assenza di un titolo di frazionamento o di assenso alla cancellazione : alcuni ritengono tuttavia che il Notaio riceverebbe un atto affetto da nullità, pur non ravvisandosi effettivamente una violazione di norma imperativa posta a tutela di un interesse pubblico e generale. La norma, infatti è posta nell’interesse dell’acquirente garantendogli, attraverso l’impedimento a procedere alla stipula imposto al Notaio, prima dell’acquisto, il frazionamento del finanziamento e della relativa garanzia ipotecaria o la cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Quindi sembrerebbe trattarsi più di una regola di comportamento per il Notaio non avendo previsto il legislatore un vero e proprio divieto, limitandosi ad “impedire al solo Notaio” di procedere alla stipula (con ciò lasciando intatta, ad esempio, la possibilità per le parti di stipulare un contratto di compravendita per scrittura privata, farsi accertare giudizialmente l’autenticità delle firme, ed ottenere comunque la trascrizione del trasferimento) e imponendo al Notaio una attività di “controllo” e di “tutela” del promissario acquirente.