UN POSSIBILE RIMEDIO CONTRO LA CRISI ECONOMICA E IMMOBILIARE

del Dr. Stefano Sabatini (Notaio in Ancona)

La crisi immobiliare ha toccato picchi spaventosi lasciando invenduti innumerevoli immobili, specialmente nelle fasce medio-basse i cui prezzi sono diminuiti oltre ogni più pessimistica previsione. Pochi, oggi intendono acquistare un immobile e di sicuro non per investimento ma per impiego diretto o nell’ambito della famiglia, ma purtroppo è difficile accedere al credito bancario. Oggi l’immobile, da sempre visto come l’investimento più sicuro, è diventato un peso a causa delle imposte che lo gravano in misura sempre più insopportabile e della enorme difficoltà di alienarlo al valore di mercato che poteva avere fino a pochi anni or sono e non sono pochi i casi di rivendita a prezzo svilito rispetto a quello precedente di acquisto.

Un esempio deprimente è rappresentato dalle procedure esecutive : rare anzi rarissime sono le assegnazioni e le poche con riduzione dei valori impressionante sì che i creditori rimangono soddisfatti in misura percentuale bassissima. Anche per questo le Banche non concedono credito se non a chi riesce a dare garanzie personali, visto che quelle reali si sono ridotte a questi livelli.

Il legislatore è quindi corso ai ripari, non come avremmo tutti immaginato fornendo sgravi fiscali o incentivi o addirittura finanziamenti, magari per le giovani coppie (in effetti le imposte sono aumentate!!!), ma prevedendo contratti nei quali praticamente il venditore si surroga al credito bancario e, accettando una dilazione di pagamento, consente a chi non ha immediatamente la disponibilità finanziaria, di accedere all’acquisto, più o meno con effetti immediati, come vedremo, di un immobile.

Il nostro ordinamento giuridico non ha mai, prima d’oggi, regolamentato se non indirettamente, la locazione con opzione di acquisto o con patto di futura vendita, per di più utilizzati per le aziende o loro rami, che, tuttavia, non hanno mai avuto una grande diffusione, tenuto conto che fino a pochi anni or sono il credito bancario veniva frequentemente concesso, sulla scorta del valore dell’immobile e della capacità restitutiva del mutuatario. Ora, con la stretta creditizia, vista la difficoltà si accedere al credito bancario, si è sentita la necessità di regolamentare la possibilità che, con le più ampie garanzie reciproche, il proprietario di una casa possa convenire con un potenziale acquirente strumenti giuridici che consentano all’uno e all’altro di raggiungere lo scopo reciprocamente prefissatosi.

La prima soluzione a vedere la luce fu il ‘RENT TO BUY”, una sorta di ponte tra un contratto di affitto e un contratto di compravendita o preliminare di compravendita, con il quale, pattuendo il versamento di un canone da imputare in tutto o in parte al prezzo concordato, il futuro acquirente può abitare da subito la casa, per un periodo di tempo che verrà tra le parti pattuito. Il proprietario non si spoglierà del suo diritto fino al saldo del prezzo pattuito, restando così garantito nel caso in cui il potenziale acquirente/locatario non dovesse puntualmente corrispondere i pattuiti canoni e il saldo prezzo (pur con qualche problema di diversa natura, basti pensare all’azione per il rilascio dell’immobile).

Peraltro si ottiene il duplice vantaggio per entrambe le parti, rappresentato per il proprietario dalla vendita con sgravio dei costi di gestione che verranno posti a carico del potenziale acquirente/locatario e, per quest’ultimo, di definire il prezzo subito, di pagarlo ratealmente, imputando tutto o parte dei canoni a prezzo e di godere da subito dell’immobile.

Non è richiesto l’intervento del Notaio nella stesura del contratto di rent to buy, ma se il potenziale acquirente intende essere maggiormente garantito da un professionista che esegua le opportune indagini sulla titolarità del diritto di proprietà, sulla libertà dell’immobile da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, controlli la situazione urbanistica del medesimo e la conformità richiesta dalla legge, potrà richiedere che l’atto venga redatto da un Notaio.

Il contratto nasce come locazione con semplice opzione di acquisto per cui se di durata inferiore ai nove anni non sarà trascrivibile. Se superiore sarà sì trascrivibile, ma sempre e soltanto come contratto di locazione, quindi si presume non operi l’art. 2645 bis del codice civile.

Ma che cosa succede se il venditore incorre in situazioni di difficoltà e viene dichiarato fallito o vengono iscritte, dopo la sottoscrizione del contratto, ipoteche o trascritto un pignoramento? Il potenziale acquirente/locatario potrà opporre ugualmente ai creditori il contratto, ancorché non trascritto e quindi non conoscibile da parte loro? Che rischi correrà? Ovviamente non abbiamo ancora una casistica, ma possiamo immaginare che problemi ne avrà : è opportuno quindi che il proprietario rilasci, all’atto della sottoscrizione del contratto un’idonea garanzia (fideiussione o polizza assicurativa) per le somme corrisposte e che andrà a corrispondere nell’arco temporale pattuito. E, come tutti ben sappiamo, allo stato attuale il rilascio di fideiussione non è così facile da ottenere, in quanto equivale, per l’Istituto che la rilascia, ad esposizione e quindi soggetta alle restrizioni di cui sopra è cenno. Vedremo in seguito che l’art. 23 del Decreto “Sblocca Italia” al punto 6 si occupa del caso di fallimento, ma nulla è previsto per quanto forse più frequentemente può accadere, in ordine ad iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, né vi è alcun riferimento a quanto in materia previsto per i contratti preliminari.

Per quanto riguarda il regime fiscale il proprietario dovrà corrispondere le imposte dovute sui canoni di locazione, a nulla rilevando che questi andranno a formare il prezzo pattuito per la vendita, nei confronti della quale nessun’altra imposta il venditore è tenuto a corrispondere (a meno che non sia impresa costruttrice) e continuerà altresì a corrispondere le imposte dovute sulla casa. Forse il legislatore avrebbe dovuto occuparsi più attentamente di questo problema : se infatti i canoni diventano prezzo e fatti salvi i casi in cui su questo il venditore deve corrispondere imposte ad altro titolo (es: vendita nel quinquennio se non ha adibito l’immobile a propria abitazione) non si capisce perché debba corrispondere l’imposta sui canoni che diventano prezzo. Ovviamente nel caso in cui il contratto rimanga locazione nulla quaestio, ma se da canoni di locazione diventano prezzo per quale motivo l’imposta pagata non dovrebbe essere restituita? Presumo si apriranno vari contenziosi in materia.

Nel caso di impresa costruttrice, assoggettando il prezzo ad IVA, l’operazione di rent to buy si considera come cessione fin dall’inizio e quindi detta imposta andrà applicata sull’intero prezzo non tenendo conto del suo frazionamento in canoni di locazione.

Tra privati (ipotesi più frequente) l’imposta di registro corrisposta sul contratto verrà applicata tenendo conto delle diverse tipologie, e cioè:

• se quanto versato come canone di locazione viene imputato a riduzione del prezzo, l’imposta pagata non verrà recuperata e non avrà rilevanza sull’imposta di registro corrisposta sul valore catastale (cd. Prezzo valore) e quindi si avrà una duplicazione di imposta;

• se quanto versato a titolo di canoni di locazione viene imputato a prezzo, laddove siano stati considerati acconti sullo stesso si applica l’art. 10 della Tariffa – Parte I allegata al D.P.R. 131/1986 per cui l’imposta pagata verrà scomputata da quella dovuta in sede di definitivo.

 Come facilmente si può capire, non c’è una univoca interpretazione delle norme applicabili al contratto in esame, in discussione essendo tuttora la natura del contratto stesso : la Cassazione (sentenza del 25 settembre 2013 n. 22175) sottolineando la differenza tra la vendita con riserva di proprietà e la vendita in forma di locazione e la locazione con preliminare di vendita evidenzia che nei primi due casi i pagamenti soddisfano il prezzo, mentre nel secondo costituiscono il pagamento per il godimento del bene, lasciando il prezzo pattuito autonomo ed indipendente dai canoni.

Concludo dicendo che se il rent to buy non ha avuto una larga applicazione è proprio per le difficoltà attuative che presenta : se infatti è vero che è nato per rispondere all’esigenza di soddisfare un mercato in crisi fornendo uno strumento capace di accontentare tanto il venditore che il potenziale acquirente/locatario, non presenta quelle caratteristiche che di solito il cittadino pretende in ordine alla comprensibilità del contratto e del suo trattamento fiscale : una più attenta regolamentazione giuridica avrebbe potuto eliminare i dubbi interpretativi sopra esposti ma il legislatore, anziché provvedere a questo ha previsto una diversa soluzione negoziale che potrebbe, con le dovute cautele, soccorrere alla stessa esigenza di vendere a chi non ha disponibilità finanziaria e non riesce ad accedere al credito : è così nato il contratto di godimento in funzione di una successiva alienazione introdotto con l’art. 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133 con il quale si possono raggiungere risultati più soddisfacenti sia per il proprietario che per l’acquirente al quale viene consentito l’immediato godimento dell’immobile con un contratto, diverso dalla locazione finanziaria, i cui effetti vengono differiti al momento in cui si realizzeranno.

Come con il rent to buy le parti stipulano un contratto, rimandandone al futuro gli effetti finali di trasferimento della proprietà o di altri diritti reali sui medesimi immobili, imputando in tutto od in parte al prezzo le somme pagate quali canoni per il godimento, con facoltà di prevedere diritti di recesso, clausole penali e/o meccanismi condizionali, nonché disciplinare la stessa cedibilità della posizione contrattuale. Siamo in una situazione decisamente diversa dalla locazione, più simile al contratto preliminare molto usato nella prassi negoziale e come questo assoggettabile a trascrizione nei Registri Immobiliari con la differenza che mentre gli effetti della trascrizione del primo cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta e in ogni caso entro tre anni non venga data esecuzione al contratto, gli effetti della trascrizione del contratto di godimento di cui trattasi sono estesi a tutta la durata dello stesso ma non superiore a dieci anni, come prevede l’Art. 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 (decreto “Sblocca Italia” – Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, che qui riporto :

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, numero 122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, numero 267 e successive modifiche. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, numero 267 e successive modifiche: se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5. 2

7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”.

8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale.

 

In qualche modo sembrerebbero superati i dubbi che ho sopra esposto con questo nuovo istituto che, a mio modesto parere, presenta più garanzie e tutele per le parti contraenti e, pur essendo anch’esso figlio della crisi economica, come il rent to buy, risulta strumento più idoneo, più vicino al nostro ordinamento giuridico e, di non poco conto, trascrivibile!

Però resta il dubbio, causato dal mancato richiamo al secondo comma dell’art. 2645 bis: il sopra riportato Art. 23 in verità richiama l’art. 2645 bis ma solo per quanto concerne il terzo comma relativo agli effetti, prolungandone, come abbiamo visto, la durata, ma non fa riferimento al prevalere della trascrizione del contratto su trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare. Da una interpretazione letterale sembrerebbe quindi che la trascrizione del contratto di godimento che ci occupa non prevarrebbe sulle eventuali trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli successivamente trascritte. Quindi gli effetti della compravendita pur rimandati, vengono in qualche modo portati a conoscenza dei terzi, ma il legislatore si è limitato a garantire la permanenza del conduttore nell’abitazione pur in caso di fallimento, nulla prevedendo, invece, per iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto stesso. E’ auspicabile, vista la frequenza di tali situazioni, un sollecito intervento governativo in tal senso.

Se, invece, l’immobile, qualora sia destinato ad uso abitativo, sia già gravato da ipoteca iscritta a garanzia di mutuo o altra trascrizione pregiudizievole il contratto non potrà essere redatto (rectius il Notaio non potrà procedere all’autentica delle firme al fine di eseguire la trascrizione nei Registri Immobiliari) se prima non sia stato rilasciato titolo idoneo alla cancellazione o l’ipoteca non sia stata frazionata in quote e il futuro acquirente non si accolli il residuo debito capitale della quota frazionata di mutuo, in conformità a quanto disposto dall’art. 8 del D. Legs. 122/2005 (Tutela dell’acquirente).

Il contratto in oggetto viene registrato con le stesse imposte applicate al contratto preliminare e in ordine alle agevolazioni 1^ casa, data la natura di atto ad effetti obbligatori e non traslativi della proprietà, si presume legittimo che il proprietario non decada da eventuali agevolazioni fiscali richieste per precedente acquisto di altra unità abitativa, fermo restando che sarà tenuta a venderla prima della stipula del contratto definitivo.